Ingatlan adásvételi szerződés 2018 – A legfontosabb információk az adásvétellel kapcsolatban

Sokan azt hiszik a lakásvásárlás során, hogy a lakásvételi szerződés megírásakor kizárólag a vételárban kell megegyezni, azonban ez sajnos koránt sem ilyen egyszerű. Érdemes minél jobban utánanézni annak, hogy mi fán is terem egy ilyen szerződés, hiszen ha ezt a papírt alárjuk, onnan már nincs visszaút. Éppen ezért összegyűjtöttük neked, hogy mire figyelj!

A lakásvásárlás menetének talán a legfontosabb pontja az adásvételi szerződés megírása, valamint annak aláírása a szerződő felek által. Éppen ezért kiemelt jelentősége van annak, hogy mind a vevő, mind pedig az eladó teljesen pontosan tisztában legyen azzal, hogy mi is szerepel egy ilyen szerződésben.

Éppen ezért fontos az is, hogy megbízható ügyvéddel írassuk meg az adásvételi szerződést, aki semmiképp nem fog hibát ejteni a dokumentumban, hiszen ennek később akár még jogi következményei is lehetnek.

Az alábbiakban azt fogjuk megvizsgálni, hogy

Először arra kell kitérnünk, hogy mit is kell tartalmaznia pontosan egy adásvételi szerződésnek. Az itt felsorolt pontok nagy része nem kizárólag az ingatlanokkal kapcsolatos adásvételi szerződésekre igaz, hanem mindenféle más ingósággal kapcsolatban is.

Magától értetődően tartalmaznia kell a dokumentumnak a vevő és az eladó személyes adatait, így nevüket, anyjuk nevét, lakcímüket, születési helyüket, személyazonosító jelüket, adóazonosító számukat.

Amennyiben az egyik szerződő fél egy szervezet, akkor a szerződésbe kell foglalni a szervezet nevét, statisztikai azonosítóját, cégbírósági bejegyzésének számát, valamint székhelyét is.

Mivel adásvételi szerződésről beszélünk, így természetesen tartalmaznnia kell a pontos vételárat is, valamint annak megfizetési módját és ütemezését.

A birtokba adás általában a teljes vételár megfizetése után történik, mert ha később az adásvételi ügylet meghiúsulna, akkor az ingatlant bizonyos körülményekben nehéz lenne visszaállítani az eredeti állapotába.

Ingatlan esetén az ügyvédnek bele kell írnia a szerződésbe a birtokbaadás pontos körülményeit, az eladó végleges hozzájárulását a tulajdonjog törlésére és a vevő hozzájárulását, hogy a lakás tulajdonjogát bejegyezzék a földhivatalnál.

Az ingatlanokkal kapcsolatos adásvételi szerződéseknek tartalmazniuk kell az adott ingatlan fontosabb jellemzőit, így kötelező például megadni a ház címét, annak helyrajzi számát.

Amennyiben termőföld van az adott területen, úgy nyilatkozatot is tartalmaznia kell a termőföld hasznosítására vonatkozóan.

Újépítésű lakás esetén a szerződésnek tartalmaznia kell a kivetelezés részleteit, az alapító okirat Ingatlanügyi Hatóság által való bejegyeztetésének feltételeit, a műszaki átadás-átvétel és birtokbaadás időpontját és feltételeit.

Nagyon fontos, hogy amennyiben a vevő hitelt kíván felvenni a megvásárolni kívánt lakásra, úgy a hitelezési feltételeknek is meg kell felelnie a szerződés egyes pontjainak.

Ezt azért is érdemes szem előtt tartanunk, mert az egyes bankok különböző feltételeket támaszthatnak, a hitelt igénylő személy felé.

A hitelkérelem elbírálásának sikeressége nagyban múlhat ezen, hiszen ha valami nincs pontosan megfogalmazva a szerződésben, akkor a bank elállhat a folyósítástól.

Legnagyobb valúszínűséggel nem te fogod megírni az adásvételi szerződést, ezért nem feltétlenül van szükséged erre a fejezetre, azonban mégis összegyűjtöttük a dokumentum formai követelményeit, hiszen ez alapján leellenőrizheted, hogy jó munkát végzett-e az általad megbízott ügyvéd!

Ahhoz, hogy az adásvételi szerződés teljesen hiteles és érvényes legyen igen szigorú formai elvárásoknak kell megfelelnie.

A meghatalmazás kizárólag ügyvédi vagy közjegyzői ellenjegyzéssel nyújtható be az ingatlan-nyilvántartáshoz. A szerződésen szerepelnie kell a keltezés idejének és helyének, valamint annak minden lapján beazonosítható aláírást kell tartalmaznia a szerződő felek részéről, valamint mindenhol meg kell jelölniük üzletkötői minőségüket (adó, vevő, haszonélvező).

Több lapból álló adásvételi szerződések esetében a lapokat számozni kell, és minden résztvevő (szerződő felek, ellenjegyző, tanúsító személyek) kézjegyét tartalmaznia kell.

Annak érdekében, hogy az eladó biztosítsa, hogy a vevő eleget tesz fizetési kötelezettségeinek meghatározhatja, hogy mennyit kelljen foglalóban fizetnie a vevőnek, de lehetőség van kötbéres megoldásra is - ebben a fejezetben ezeket a lehetőségeket vizsgáljuk meg közelebbről.

Foglaló

A foglaló minden esetben belefoglalandó az adásvételi szerződés szövegébe, és mindig beleszámít a vételárba. Ez azt jelenti, hogy a szerződés teljesítésekor a tartozást automatikusan csökkentik a foglaló összegével.

Ha a szerződés teljesítése az eladó miatt hiúsul meg, akkor a foglaló kétszeresét köteles visszafizetni, míg ha mindkét fél felelős, akkor csak sima visszafizetésre kerül majd sor.

Kötbér

A kötbér esetén a kötelezett fél külön összeg fizetését vállalja, amennyiben olyan okból szegi meg az adásvételi szerződést, melyért ő felelős. Értelemszerűen tehát a kötbér mind a két szerződő félre vonatkozhat, így a szerződés megszegése lehet akár a részletfizetéssel való elcsúszás, de az is, hogyha az eladó késik az ingatlan birtokbaadásával.

Az adásvételt intéző ügyvéd természetesen nem ingyen dolgozik, hanem fel fog számolni egy bizonyos mennyiségű összeget a szerződés megírásáért.

Ezt az összeget általában az ingatlan vételárából számolják ki százalékosan, az esetek többségében 0,5% és 1,5% közé esik az ügyvédi költség, de bizonyos esetekben (nagyon magas vagy nagyon alacsony vételár esetén) maximalizálva vagy minimalizálva is lehet.

Ebben a fejezetben azokat a jellemzőket gyűjtjük össze, melyekkel kisebb-nagyobb valószínűséggel találkozhatsz, vagy találkozni fogsz az adásvételi szerződés megírásakor, vagy az adásvétel folyamán.

A vételár az ingatlanvásárlás esetén általában részletekben szokott történni. A részletek pontos összegeit és az azokra vonatkozó teljesítési határidőket az adásvételi szerződésnek tartalmaznia kell. 

A banki előírások szerint abban az esetben, ha a vételár egy részét lakáshitelből kívánjuk fedezni, a legutolsó kifizetési részletnek a folyósított hitelösszegnek kell lennie. Mire a hitel teljes összege átutalásra kerül, addigra az önrész 100%-át az eladó rendelkezésére kell bocsátani.

Érdemes a kijelölt időpontokat konkrét dátumokhoz kötni, valamint azt is vedd figyelembe, hogy a bankok hitelbírálati és hitelfolyósítási időre általában 2-4 hetet kínálnak, ezért az adásvételi szerződésbe az utolsó kifizetést semmiképp se határozd meg a megkötéstől számított 4 héten belülre.

Ha teljesen biztosra akarsz menni, akkor 6-7 hetet érdemes hagyni az utolsó összeg átutalására, így akkor is teljesen biztonságosan eleget fogsz tudni tenni a kötelezettségének, ha közbejön valami váratlan dolog.

​​Függőben tartás

Ha a vételár a szerződéskötéskor nem kerül teljes mértékben kifizetésre, akkor a szerződő felek kérhetik, hogy a tulajdonjogi-átruházási kérelmet a földhivatal függőben tartsa.

Ez azt jelenti, hogy az eladó tulajdonjoga az ingatlanra a vételár kiegyenlítéséig fenn lesz tartva.

​A vásárlás ténye a kifizetésig széljegyre kerül a tulajdoni lapon, amit később a bejegyzési engedély benyújtásával lehet érvényessé tenni, így változik majd meg az ingatlan tulajdonosának kiléte. A függőben tartásra maximum 6 hónapig van lehetőség.

A függőben tartás jogának előnye a vevő számára az, hogy a tulajdonos az ingatlant az eladás során nem terhelheti semmivel, nem jegyezhet be rá jelzálogot sem. Az is az előnyök közé tartozik, hogy az ingatlanra csak egyszer számolja fel a földhivatal a 6600 forintos ügyintézési díjat.

Tulajdonjog fenntartása

Ezt az opciót akkor ajánljuk, ha hat hónapnál hosszabb idő alatt kerülne csak kifizetésre az ingatlan teljes vételára, ezért a függőben tartásra nincs lehetőség.

A bejegyzési engedély benyújtására ebben az esetben a földhivatal nem szab meg semmilyen határidőt, így az utolsó részlet tulajdonképpen bármennyi idővel az adásvételi szerződés megkötése után kifizethető.

A szerződés megkötésének tényét ebben az esetben is széljegyzetként rögzítik, azonban ha a tulajdonjog fenntartását vesszük igénybe, akkor az adott ingatlanra kétszer kell kifizetni a földhivatalban az ügyintézési díjat.

Haszonélvezeti jog

Az, aki haszonélvezeti joggal rendelkezik egy ingatlannal kapcsolatban, használhatja és igénybe veheti az ingatlant, valamint birtokában is tarthatja azt. Amennyiben ezekkel a jogokkal ő nem kíván személyesen élni, úgy a tulajdonos élhet velük.

Hagyományosan a haszonélvezeti jog a tulajdonos megváltozásával nem törlődik el, így kizárólag akkor szűnik az meg, amennyiben az azzal rendelkező személy lemond róla. A hasznonélvezeti jogról való lemondást az adásvételi szerződésben kell rögzíteni, tehát a haszonélvezőnek is alá kell írnia a lemondó nyilatkozat mellett ezt a dokumentumot is.

A haszonélvezeti joghoz viszonylag hasonló az özvegyi jog, tulajdonképpen az egyetlen különbség a kettő között, hogy az özvegyi jog megállapítására a házastárs halálakor kerülhet sor.

Az utolsó fejezetben azokat a buktatókat és veszélyeket próbáltuk neked összegyűjteni, melyek segíthetnek abban, hogy semmiképp se vezethessenek meg téged új ingatlanod megvásárlásakor.

Az ügyvéd kiléte

Bár kedvezőnek tűnhet, hogy egy ügyvéd ismerősöddel írasd meg az adásvételi szerződést, mi azonban mégis inkább azt ajánljuk, hogy fordulj egy olyan szakemberhez, akinek ez a szakterülete.

Az ingatlanügynökök nap-mint-nap írnak adásvételi szerződéseket, így ők pontosan tudják azt, hogy minek is kell szerepelnie egy ilyen dokumentumon.

Ennek ellenére természetesen még így is ajánljuk, hogy mindenképpen nézd át te is az adásvételi szerződést, mielőtt aláírnád a papírt, hiszen ingatlanvásárláskor nagyon komoly összegek forognak kockán.

Okiratok és adatok ellenőrzése

Ahogy arra az előbb is felhívtuk a figyelmed, egy ilyen nagy beruházás esetén érdemes mindent kétszer ellenőrizni.

​​​Éppen ezért azt javasoljuk, hogy ellenőrizd adataid, nehogy tévedések vagy elütések maradjanak a dokumentumon, hiszen akkor könnyen érvénytelennek nyilváníthatják a szerződést.

Igaz ez természetesen az adásvételi szerződéshez szükséges okiratokra is, hiszen ha például helytelen helyrajzi szám van feltüntetve a szerződésben, akkor azt szintén érvénytelennek fogják minősíteni, nem tudják a nevedre írni az adott ingatlant.

Tulajdoni lap

Az egyik legfontosabb dolog a lakásvásárláskor az, hogy még a szerződés napján is lekérd az adott ingatlan tulajdonlapját. A legfrissebb állapotot kell majd látnod a szerződés aláírásakor, hiszen így bizonyosodhatsz meg róla, hogy a szóbeli megegyezés óta semmilyen egyéb teher nem került az ingatlanra.

A tulajdoni lap kikérését egyébként szinte minden esetben el fogja intézni az ügyvéd.

Ebben a cikkben olvashattál az adásvételi szerződés tartalmi és formai megkötéseiről, megtudhattad, hogy milyen módjai lehetnek a szerződéses kötelezettségek betartásának biztosítására az ingatlanvásárláskor vagy ingatlaneladáskor.

Ezen felül megismerhetted a legfontosabb fogalmakat, amik szembe jöhetnek veled egy adásvételi szerződés kapcsán, valamint felhívtuk figyelmed arra is, hogy mit kell kétszer is megnézned, átgondolnod a szerződéssel kapcsolatban. Reméljük tudtunk segíteni!