Lakásvásárlás menete 2018-ban
– a legfontosabb lépések, amiket az ingatlan vásárláshoz tudnod kell
Minden ember elképzelte már álmai lakását, és jónéhányunknak szerencsére meg is adatik, hogy vásároljunk egy ingatlant, melyet kedvünk szerint rendezhetünk be.
Ideális esetben a lakásvásárlás nem egy igazán bonyolult vagy kockázatos folyamat, azonban sajnos sokszor találkozni olyan történetekkel, hogy gyanútlan vevőket átvernek és ezáltal sok pénzt tulajdonítanak el tőlük, amit csak igen hosszú jogi procedúra során, vagy nyomozói munka után kapnak vissza, ha egyáltalán visszakapják.
Emellett a számunkra megfelelő lakás kiválasztása sem a legegyszerűbb folyamat, és bizonyos esetekben akkor is szembe tudnak jönni problémák, amikor már azt hisszük, hogy mindent lebonyolítottunk. 1-1 rosszul működő fűtőtest, addig nem hallott, kellemetlen szomszéd, vagy akár váratlanul megjelenő penész a falakon.
Az utóbbiak elkerüléséhez arra lesz szükséged, hogy jól körülnézz mind az általad választott ingatlanban, mind pedig annak környékén. Ha nem vagy benne biztos, hogy mit érdemes megnézned egy lakás megtekintésekor, olvasd el erre vonatkozó tippjeinket.
Annak érdekében pedig, hogy új lakásod megvásárlásakor semmiféleképpen ne ess áldozatául egy átverésnek, összegyűjtöttük neked a lakásvásárlás menetének lépéseit egytől-egyig. Ha elolvasod ezt a pár pontot, biztos lehetsz benne, hogy minden rendben fog menni!
Ingatlanvásárlás menete
(0. A lakás kiválasztása)
(Az egyszerűség kedvéért itt most azt vesszük alapul, hogy már kiválasztottad a megvásárolni kívánt ingatlant, hiszen itt kizárólag a lakásvásárlás menetéről fogunk szót ejteni.)
1.) Tulajdoni lap és eladó ellenőrzése
Ha kiválasztottad a lakást, akkor először bizonyosodj meg arról, hogy az ingatlan biztosan ahhoz a személyhez tartozik, akivel kapcsolatban álltál. Érdemes minél frissebb tulajdoni lapot kiállítatni az eladó lakásról, házról, mert bár ezek a dokumentumok 30 napig érvényesek, a lakások státusza bizonyos esetekben egy nap alatt is megváltozhat, ami ellehetetlenítheti azok megvásárlását.
Mivel a tulajdoni lap elektronikusan hitelesített másolata ügyfélkapuval online is lekérhető, ezért nem lehet gond egy friss, hiteles lapot beszerezni. Figyelj arra is, hogy ha kertes házat vásárolsz, akkor a Földhivataltól még egy hivatalos okmányt, egy térképmásolatot is ki kell kérni. Itt azt fontos megnézned, hogy az ingatlan minden egyes része fel legyen rajta tüntetve!
Mivel a lakásvásárlás esetén nem kis pénzzel játsszunk, ezért érdemes és indokolt az eladó személyazonosságával is tisztában lenni, hiszen az utóbbi években számtalan csalás történt. Nyugodtan kérjük el az eladó személyi igazolványát, ellenőrizzük le, hogy az ő neve szerepel-e a tulajdoni lapon!
2.) Válassz egy jó ügyvédet!
Azért ajánljuk, hogy válassz ügyvédet, mert az egész procedúra során többször is nagyon sokat segíthet egy megbízható szakértő jelenléte. Miután megbizonyosodtál a tulajdoni lap hitelességéről és megtetted árajánlatod, az ügyvéd, vagy közjegyző lesz, aki megírja az adásvételi szerződést.
A lakásvásárlás során a legtöbb feladat a vevő fél által alkalmazott ügyvédre hárul, így érdemes olyan embert választani, akit vagy személyesen ismersz már, vagy megbízható forrásból tudod, hogy profi.
3.) Előleg/foglaló
Érdeklődjünk az eladónál afelől, hogy kér-e foglalót, vagy előleget a lakásra, és ha igen, akkor mekkora összegről is van szó.
A foglaló és az előleg között a legfontosabb különbség az, hogy az előleg mindenféleképpen visszajár, ha az adásvétel meghiúsul, ezzel szemben amennyiben a vevő miatt nem jön létre az adásvétel, úgy a foglalót az eladó félnek nem kell visszafizetnie. Amennyiben az eladó fél miatt hiúsul meg az adásvétel, úgy neki a foglaló kétszeresét kell visszafizetnie a vevő részére.
Amennyiben nagyobb hitel felvételének segítségével szeretnél lakást vásárolni, érdemes kikötnöd az adásvételi szerződésben, hogy ha a bank nem ad elég hitelt ahhoz, hogy megvedd az ingatlant, visszakapod a foglalót. Ez azért fontos, mert viszonylag könnyű belesétálni ebbe a problémába, és a foglaló elvesztésével jelentős mennyiségű pénzt veszíthetsz.
+TIPP - Az előleget vagy a foglalót általában készpénzben kérik el az eladók. Ha szeretnénk sallangmentesen megoldani a nagyobb összeg felvételét, érdemes az azelőtti napon betelefonálnunk a bankba és jelezni igényünket, hogy előkészíthessék nekünk a felvenni kívánt összeget. Az is jó opció lehet, ha részletekben vesszük föl a készpénzt bankautomatákból, hiszen ezzel elkerülhetjük az egyszer nagy összeg felvételének kezelési költségét.
4.) Adásvételi szerződés megírása
Az adásvételi szerződés ellenjegyzésének felelőssége az adásvételt intéző ügyvédet terheli. Ehhez szükség lesz egy 30 napnál nem régebbi tulajdoni lapra, hiszen a szerződés csak így érvényes.
Az adásvételi szerződésben rögzíteni kell az ingatlanra bejegyzett terhek és az eladóhoz kapcsolódó jogok rendezésének módját. Ez leggyakrabban jelzálog lehet, így a tehermentesítési módról már a szerződés megírása előtt meg kell egyezni.
A szerződés ezen felül magában foglalja a különböző határidőket is, melyek általában a teljes vételár kifizetésére, a költözés időpontjára vonatkoznak, valamint a foglaló/előleg összege is itt kerül rögzítésre.
+TIPP - Ha kölcsönt kívánsz felvenni új lakásod megvételéhez, érdemes utánajárni, hogy a bankban kérnek-e másolatot az adásvételi szerződésről a kölcsön igényléséhez. Jobban jársz, ha olyan bankot választasz, amelyik csak a pozitív hiteldöntés után kér ilyen másolatot. Az ügyvédnek érdemes odaadni a bankból kikérhető dokumentumot, melyen szerepel, hogy milyen elvárások vannak az adásvételi szerződés felé az ő részükről.
5.) Folyósítás – csak banki kölcsön esetén
A lakásvásárlási kölcsön minden esetben a vételár utolsó része, így mire a bank folyósítja az összeget, minden egyéb anyagi vonzatú ügyet rendezni kell ez eladóval. Ezek közé tartozik a saját erőből fizetett összeg, az esetlegesen a Lakástakarékban lévő pénz, vagy a munkáltatói támogatás.
A folyósítás előtt meg kell kötni a lakásbiztosítást, mert ez előfeltétele a folyamatnak.
+TIPP - Bizonyos bankok a kölcsönyigénylés elfogadásához széljegyzett tulajdoni lapot igényelnek, mely tulajdonképpen azt jelenti, hogy a Földhivatal az adásvételi szerződés bemutatása után széljegyzetre veszi a vásárlási szándékot. Az így keletkezett tulajdoni lapot kell bemutatni a kölcsönigényléskor, melynek legkésőbb ekkor kell megtörténnie.
6.) Kifizetés
A folyósítás után – amennyiben kölcsönt veszel fel a lakásvásárlásra – következik a korábban fixált vételár kifizetése az adásvételi szerződésben meghatározott ideig.
Bizonyos esetekben a végleges összeg egy részét már korábban le kell tennünk vagy az eladó, vagy az ingatlaniroda asztalára. Ha ingatlanirodán keresztül intézzük a vásárlást, akkor általában 200.000 forint előleget kérnek ott is, hogy ezzel biztosítsák az érdeklődésünk komolyságát. Amennyiben ezt elkérik, úgy ne aggódjunk, ez is bele fog számítani a végleges vételárba.
Az eladónak való fizetésen kívül a NAV-nak is fizetnünk kell úgynevezett „visszterhes vagyonátruházási vagy vagyonszerzési illetéket.” Ezt az összeget a NAV állapítja meg az ingatlan vételára alapján, így már a vásárlás előtt érdemes érdeklődnünk az iránt, hogy mennyi is lesz ez az összeg.
+TIPP - A visszterhes vagyonátruházási vagy vagyonszerzési illetéket kifizetheted egyben, de választhatsz részletfizetési lehetőséget is!
7.) Az ingatlan „átjelentése”
A vevőnek és az eladónak közösen be kell menniük a Földhivatalba, és ott az eladónak írásos beleegyezését kell adnia ahhoz, hogy őt töröljék az ingatlan tulajdonosai közül, téged pedig vegyenek fel a nyilvántartásba tulajdonosként.
Ez a folyamat is természetesen annak az ügyvédnek vagy közjegyzőnek a jelenlétével történik, aki intézte az adásvételt.
Miután ez a folyamat végbement, az itt kapott nyilatkozattal fel kell keresni az ingatlan elhelyezkedése alapján meghatározott illetékes földhivatalt, és egy eljárási kérelem benyújtásával át kell iratnod a nevedre tulajdonjogot.
8.) Az ingatlan átvétele
A tulajdonjogi ügyek elintézése mellett az eladóval el kell menned az egyes közüzemi szolgáltatókhoz is, hogy ott is jelezzék, hogy tulajdonosváltás történt az ingatlanban. Ez feltétlenül fontos ahhoz, hogy ne legyen kavarodás a számlák körül, és később ne legyenek ebből jogi problémáid.
Miután a kulcsot is átveszed, ne felejtsd el bejelenteni új lakcímed bankodnál, valamint mindenképpen készíts új lakcímkártyát is!
Reméljük ez a rövid, mégis teljeskörű leírás segített neked kiigazodni az ingatlanvásárlás menetében. A következőkben bónuszként összegyűjtöttünk neked pár plusz tanácsot is a procedúrával kapcsolatban, hogy semmiképp ne ess bele olyan hibákba, melyek megakadályozhatják az általad kiválasztott ingatlan megvásárlását.
Házvásárlás menete – előzetes lépések
Ahogy azt már korábban említettük, amennyiben házat vásárolsz, nem csak a tulajdoni lapot kell kikérned, hanem a hivatalos térképmásolatot is. Ezen felül azonban a házvásárlás esetén van még egy kifejezetten fontos dolog, amely bár a hivatalos procedúrának nem része, a vevő részéről semmiképp sem maradhat ki!
Ha például egyenletlen falfelülettel találkozol, vagy repedéseket látsz a falon, mindenképpen érdemes kikérned egy statikus szakvéleményét. Az ilyen hibák gyakran csak esztétikai jellegűek, azonban bizonyos esetekben szerkezeti vagy hőtágulási problémák is okozhatják ezeket, ez pedig hosszabb távon is gondot jelenthet.
Ha a ház, vagy házrész, amit megvásárolsz mindenképpen felújításra, vagy térbeli átrendezésre szorul, érdemes magaddal vinned legalább egy építészt, vagy mestert, aki nagyjából meg tudja mondani, hogy mennibe fog kerülni neked az átalakítás.
A jól átgondolt árajánlat
Érdemes tisztában lenned azzal is, hogy a meghirdetett árakba a lakást eladásra kínáló személy, ingatlaniroda általában beleszámítja azt is, hogy alkudni fogsz belőle, ezért mindenképpen érdemes is így tenni, hiszen egy jó alku segítségével több millió forintot is spórolhatunk.
Amennyiben a lakásban vannak feltétlenül felújítandó részek (beázó tető, rossz szigetelés, elavult nyilászárók) úgy ezeknek az árát próbáljuk meg kikalkulálni, és minimum ezt az összeget lealkudni a lakás árából.
Amennyiben az eladó nem hajlik az engedményre az összeg szempontjából, úgy próbáljunk meg néhány extrát belefoglaltatni a vételárba, mint például konyhai szekrényeket, felszereléseket.
A megfelelő ügyvéd
Amennyiben van olyan családi ismerősünk, aki ügyvédként dolgozik, kézenfekvő lehet az a döntés, hogy őt bízzuk meg lakásvásárlási ügyeink intézésével, azonban nem biztos, hogy ez a legjobb megoldás. Minden ügyvédnek van saját szakterülete, és ez nyilván azért van így, mert ahhoz ért a legjobban, ott tudja pontosan, hogy mire kell figyelni és milyen buktatók vannak az egyes ügyekkel, dokumentumokkal kapcsolatban.
Az ingatlanjogi ügyvéd nem fog alapvető hibákat elkövetni, melyek miatt meghiúsulhatna az adás-vétel, hiszen számtalan ilyen procedúrát levezényelt már. Minden esetben pontosan át fogja nézni többször a dokumentumokat, hogy semmiféleképp se szerepeljenek hibásan megadott, elírt adatok (pl. pontos legyen cím, helyrajzi szám), minden stimmeljen, és a vásárlás flottul menjen végbe.
Amennyiben ingatlanirodán keresztül fogsz ingatlant vásárolni, úgy érdemes tudnod, hogy az irodák a legtöbb esetben ajánlanak neked olyan ingatlanjogi ügyvédet, akivel már többször dolgoztak együtt.
Oszd meg ezt a cikket ismerőseiddel is!
CTA
Minden klikket megér!
TARTALOMJEGYZÉK
kapcsolódó cikkek
További cikkjeink
Hőszivattyű 2018 – Ezt kell tudnod a hőszivattyús rendszerekről
A hőszivattyú használata az utóbbi időben a fejlett és fejlődő országokban egyre inkább elterjed. Ebben a rövid útmutatóban arra fogunk törekedni, hogy a lehető legérthetőbb nyelvezettel összegyűjtsünk neked minden olyan fontosabb információt és adatot, amit tudnod kell a hőszivattyúkról.
Lakásvásárlás menete 2018-ban – a legfontosabb lépések, amiket az ingatlan vásárláshoz tudnod kell
Ideális esetben a lakásvásárlás nem egy kockázatos folyamat, azonban sajnos sokszor találkozni olyan történetekkel, hogy gyanútlan vevőket átvernek és ezáltal sok pénzt tulajdonítanak el tőlük. Emellett a megfelelő lakás kiválasztása sem a legegyszerűbb folyamat, és bizonyos esetekben akkor is szembe tudnak jönni problémák, amikor már azt hisszük, hogy mindent lebonyolítottunk. Hogy új lakásod megvásárlásakor semmiféleképpen ne ess áldozatául egy átverésnek, összegyűjtöttük neked a lakásvásárlás menetének lépéseit egytől-egyig. Ha elolvasod ezt a pár pontot, biztos lehetsz benne, hogy minden rendben fog menni!
CSOK 2018 – A legfontosabb információk a Családi Otthonteremtési Kedvezményről
A CSOK 2015 óta megbízható lehetőséget nyújt azoknak a családos, vagy családot tervező pároknak, akik szeretnének új ingatlanba költözni. A 3 éves létezése óta ez a támogatási csomag sokat változott, így a korábban szerzett információk nem biztos, hogy elégségesek ahhoz, hogy pontosan el tudd dönteni, igénybe veszed-e a CSOK-ot.
